NFS-e Nacional será Obrigatória em 2026 e Incluirá Aluguéis e Cessão de Direitos
Parte da modernização tributária, a Nota Fiscal de Serviços eletrônica (NFS-e) terá uso obrigatório em todo o país a partir de 2026. A medida unifica a emissão de notas de serviço entre os municípios e passará a abranger operações como aluguel de bens e licenciamento de direitos.
📄 O que é a NFS-e Nacional?
A Nota Fiscal de Serviço eletrônica (NFS-e) é o documento fiscal digital que registra a prestação de serviços. Diferentemente do modelo antigo – em que cada prefeitura tinha um sistema e modelo próprio de nota –, a NFS-e padrão nacional unifica esse processo em todo o Brasil.
Isso significa que haverá um único formato de nota de serviço válido em todos os municípios, simplificando a vida das empresas que antes precisavam lidar com regras e sistemas diferentes em cada cidade.
🎯 Objetivo da Padronização
A criação de um padrão nacional de NFS-e busca reduzir a burocracia e o chamado "custo Brasil", tornando as obrigações fiscais mais simples e baratas para os empreendedores.
📊 Situação Atual (Antes de 2026):
- ✗Cerca de 5.569 legislações diferentes de ISS
- ✗Modelos variados de notas de serviço em cada município
- ✗Dificuldade para empresas que atuam em várias cidades
- ✗Custos elevados com múltiplos sistemas
✅ Com a NFS-e Nacional (A partir de 2026):
- ✓Um único formato nacional
- ✓Maior padronização e transparência
- ✓Eficiência na fiscalização tributária
- ✓Redução de custos operacionais
Com a NFS-e nacional, espera-se maior padronização, transparência e eficiência na fiscalização tributária – benefícios ressaltados inclusive pela Confederação Nacional de Municípios (CNM).
📅 O que Muda a Partir de 2026?
⚠️ Data Crucial: 1º de Janeiro de 2026
A partir de 1º de janeiro de 2026, todas as prefeituras deverão estar integradas ao sistema nacional da NFS-e. Isso é determinado pela Lei Complementar nº 214/2025(primeira fase da Reforma Tributária).
🚨 Penalidade para Municípios:
Municípios que não aderirem deixarão de receber transferências voluntárias da União.
Na prática, significa que a emissão da NFS-e nacional torna-se obrigatória em todo o país em 2026 – substituindo os sistemas locais. A Receita Federal vem orientando as prefeituras nesse processo de adesão para evitar problemas.
📊 Adesão dos Municípios
Até agosto de 2025, mais de 1.463 municípios já tinham firmado convênio para adotar o modelo nacional.
💡 Para as empresas: Em vez de usar uma nota diferente em cada cidade, bastará utilizar o portal unificado da NFS-e (ou sistemas integrados a ele) para emitir suas notas fiscais de serviço.
🔄 Conexão com a Reforma Tributária
A mudança também faz parte da transição para os novos tributos IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), criados na Reforma Tributária do Consumo.
Mudança importante: Atualmente, aluguéis não são considerados serviços tributados pelo ISS e pessoas físicas locadoras pagam apenas Imposto de Renda sobre esses rendimentos.
A partir de 2026: A locação passa a ser considerada operação onerosa com bens, também sujeita à CBS e ao IBS, exigindo a emissão de documento fiscal eletrônico.
🏢 Locações e Cessão de Direitos: Quais Operações Serão Afetadas?
No último dia 19 de novembro de 2025, o Comitê Gestor da NFS-e publicou a Nota Técnica nº 005/2025 formalizando a adoção da NFS-e Nacional para:
Locação de Bens Imóveis
Aluguéis de imóveis
Locação de Bens Móveis
Equipamentos, veículos etc.
Cessão de Direitos
Bens materiais e imateriais
Em termos simples, além de serviços tradicionais, o sistema de nota fiscal eletrônica englobará contratos de aluguel e licenciamento de bens ou direitos.
📋 Operações Abrangidas pela Mudança
🏠 Aluguel de Imóveis
Contratos de locação de casas, apartamentos, salas comerciais etc., que passarão a ser documentados via NFS-e.
🚗 Aluguel de Bens Móveis
Como aluguel de máquinas, veículos, equipamentos em geral.
💻 Licenciamento ou Cessão de Bens Intangíveis
- • Software: Licença de uso de programas
- • Direitos autorais: Cessão de direitos sobre obras intelectuais
- • Marcas e patentes: Pagamento de royalties pelo uso de propriedade industrial
- • Franquias: Taxa de franquia e royalties
📄 Concessão de Direitos sobre Bens
- • Usufruto: Direito de uso e recebimento de frutos de um imóvel alheio
- • Direito de superfície: Cessão do direito de usar terreno/alicerce
- • Servidões: Como direito de passagem
- • Direitos de imagem e nome: Cessão do direito de uso da imagem/voz de uma pessoa
📌 Resumo: Todo tipo de contrato de locação, arrendamento, licenciamento ou cessão onerosa de bens e direitos deverá, no futuro próximo, ser acobertado por uma Nota Fiscal eletrônica de serviços.
👥 Quem Será Impactado?
A obrigatoriedade da NFS-e nacional abrange uma variedade de contribuintes e situações:
1Empresas Prestadoras de Serviços em Geral
Qualquer empresa que emita notas de serviço, independentemente do porte, terá de usar o padrão nacional. Isso inclui empresas que alugam bens próprios ou exploram direitos (ex: imobiliárias, locadoras de veículos, empresas de licenciamento etc.).
2Microempreendedores Individuais (MEI)
Os MEIs já adotaram recentemente a NFS-e nacional – desde 2023, todos os MEIs do país passaram a emitir suas notas de serviço pelo sistema unificado.
💡 Para o MEI: Se você já usa o emissor nacional, pouca coisa muda, a não ser que passe a realizar atividades de locação/cessão. Vale lembrar que a partir de 2024 o MEI também ficou obrigado a emitir nota fiscal em todas as suas operações.
3Pessoas Físicas Locadoras ou Concedentes de Direitos
Pela primeira vez, alguns indivíduos que alugam bens poderão ter que emitir nota fiscal eletrônica e recolher tributos sobre essas operações.
⚠️ Importante: Nem todos estarão sujeitos!
A tributação via IBS/CBS incidirá apenas sobre locadores de maior porte. De acordo com as regras da LC 214/2025, só haverá cobrança se a pessoa física atender a pelo menos um dos critérios:
- •Recebeu acima de R$ 240 mil em aluguéis no ano anterior E possui mais de 3 imóveis alugados
- •Ultrapassar R$ 288 mil em aluguéis no próprio ano-calendário
✅ Locadores abaixo desses patamares: Continuam isentos dos novos tributos, recolhendo apenas o Imposto de Renda via carnê-leão como hoje.
4Administradoras de Bens e Imobiliárias
Empresas que administram aluguel de terceiros ou intermediam cessão de direitos também precisarão se adequar, já que estarão emitindo notas em nome de seus clientes locadores ou licenciantes dentro do novo padrão fiscal.
5Prefeituras Municipais
As administrações municipais precisaram adequar seus sistemas e aderir ao convênio nacional para viabilizar a emissão das notas pelos contribuintes locais. Órgãos como a Receita Federal e a CNM vêm apoiando tecnicamente os municípios nessa transição.
⏰ Quando Passam a Valer as Notas para Aluguel e Direitos?
⚠️ Atenção: Implementação Gradual!
Apesar de a obrigatoriedade geral da NFS-e nacional começar em janeiro de 2026, no caso específico das operações de locação e cessão de direitos haverá um cronograma próprio.
A Nota Técnica 005/2025 do Comitê Gestor trouxe as definições técnicas para essas operações, porém deixou claro que a implementação não será imediata em janeiro.
📅 Cronograma de Implementação
Janeiro de 2026
Serão implementadas apenas as mudanças previstas na versão anterior (NT 004)do layout da NFS-e. A NFS-e nacional se torna obrigatória para serviços em geral.
Data Futura (a ser divulgada)
As evoluções da versão 005 – que incluem os módulos de locação – ficarão para uma fase posterior de 2026, ainda sem data definida. A data será divulgada no Portal NFS-e.
✅ O que Isso Significa para Você?
Esta informação serve para tranquilizar os contribuintes que atuam com essas atividades:
- •Até que o novo sistema específico esteja disponível, nada muda no procedimento atual
- •Quem já emite algum documento fiscal de locação pode continuar fazendo como de costume
- •Quem atualmente apenas cobra via contrato, recibo ou boleto também poderá continuar com esse método por enquanto
💡 Fique Atento: Uma vez divulgado o cronograma, será importante que os envolvidos fiquem atentos à data de início da obrigatoriedade da nota para locações/cessões – possivelmente anunciada com antecedência no Portal da NFS-e (gov.br/nfse) e pelos órgãos fazendários.
✅ Como se Preparar para a Mudança?
Faltando pouco tempo para 2026, empresas e profissionais devem desde já se preparar para operar dentro do novo padrão de nota fiscal eletrônica. Aqui estão algumas dicas e orientações:
1Verifique a Adesão de seu Município
Certifique-se de que a prefeitura da sua cidade está integrada ao sistema nacional da NFS-e. A maioria dos municípios já está em processo de convênio, mas se você atua em uma localidade muito pequena que eventualmente não aderiu, fique atento – pela lei, eles terão que aderir, e a não adesão pode impactar a emissão de notas e até repasses de recursos.
2Cadastre-se e Teste o Portal NFS-e
O governo federal disponibiliza o Portal Nacional da NFS-e (nfse.gov.br) e aplicativos gratuitos para emissão de notas.
💡 Dica: Se você ainda não o utilizou, vale a pena cadastrar sua empresa ou MEI no portal e familiarizar-se com a emissão de uma nota por lá. Para MEIs, há inclusive um app mobile específico e guia de uso simplificado em parceria com o Sebrae.
3Atualize seus Sistemas e Treinamentos
Empresas que usam sistemas próprios ou ERPs devem conversar com seus fornecedores de software para garantir que a integração com o novo layout da NFS-e esteja sendo implementada.
- •Muitos sistemas já estão adequando o XML da nota para incluir os campos de IBS/CBS
- •Treine sua equipe financeira/fiscal para operar o novo sistema unificado
4Acompanhe os Prazos Oficiais
Fique de olho nas notícias dos órgãos fiscais. Mudanças de última hora no cronograma podem ocorrer, e detalhes sobre quando exatamente começará a exigência de NFS-e para aluguéis e direitos serão divulgados no Portal NFS-e.
📢 Fontes oficiais: Assinar boletins da Receita Federal ou verificar comunicados da sua prefeitura pode evitar surpresas.
5Busque Orientação e Suporte
Órgãos como o Sebrae estão engajados em esclarecer essas novidades para os pequenos negócios. Em novembro, o Sebrae realizou uma live com auditores da Receita justamente para tirar dúvidas sobre as mudanças no CNPJ e na NFS-e em 2026.
- •Procure materiais didáticos, cartilhas ou atendimentos oferecidos pelo Sebrae
- •Contadores e sindicatos (como a Fenacon) têm divulgado análises detalhadas
- •Não hesite em consultar um profissional de contabilidade de confiança
💬 Palavra do Coordenador da Receita Federal
"Os municípios devem se adequar até 1º de janeiro de 2026, mas é importante eles já irem se familiarizando com o sistema, usando a plataforma. Para os empreendedores, o objetivo é oferecer uma plataforma única onde o cidadão consiga emitir as notas da maneira mais fácil possível."
— Hermano Toscano, Coordenador do projeto NFS-e na Receita Federal
🏛️ O que Dizem os Órgãos Oficiais
A implementação da NFS-e nacional conta com posicionamentos favoráveis de diversas entidades oficiais:
A Receita Federal, responsável pelo ambiente nacional do sistema, tem divulgado comunicados ressaltando os benefícios e a necessidade de adesão.
Em nota de agosto, a Receita destacou que a obrigatoriedade do padrão nacional visa simplificar o cotidiano das empresas e reduzir custos redundantes. Também alertou as prefeituras sobre o prazo legal, para que nenhuma fique de fora e arrisque perder recursos federais.
Confederação Nacional de Municípios
A CNM vem apoiando a iniciativa junto às cidades. A entidade publicou nota técnica e promove eventos para orientar os gestores municipais sobre o convênio com a plataforma nacional.
Ganhos destacados pela CNM:
- ✓Maior eficiência na arrecadação
- ✓Melhor controle de sonegação
- ✓Ferramentas modernas de gestão tributária local
- ✓Preparação para a partilha dos novos impostos IBS/CBS
O Sebrae atua na ponta dos pequenos negócios. Em parceria com a Receita, o Sebrae tem divulgado informações acessíveis e capacitações.
"O Sebrae tem sido um grande parceiro nessa simplificação e para dar um salto de qualidade nos nossos serviços para o cidadão."
— Carlos Nacif, Auditor da Receita Federal
Há um esforço conjunto para que mesmo os microempreendedores individuais e pequenas empresas estejam informados e preparados para emitir a NFS-e.
📌 Mensagem das Autoridades
A padronização da nota fiscal de serviço é um passo importante da modernização tributária. Espera-se mais simplicidade para quem paga imposto e mais eficácia para quem fiscaliza. A inclusão de aluguéis e cessão de direitos no escopo fiscal reforça que nenhuma atividade ficará à margem da documentação eletrônica, fortalecendo o controle e a justiça fiscal.
🚀 NFS Rápida: Sua Solução para a NFS-e em Goiânia
Prepare-se para as mudanças de 2026 com o NFS Rápida! Sistema completo, integrado com o SGISS de Goiânia e totalmente preparado para a NFS-e nacional.
✨ Por que escolher o NFS Rápida?
Integração Total com SGISS
Sistema totalmente integrado com a Prefeitura de Goiânia
Preparado para 2026
Já adequado às novas exigências da NFS-e nacional
Simples e Fácil
Interface intuitiva para prestadores e contabilidades
Suporte Especializado
Equipe pronta para ajudar você
📅 Datas Importantes
Início da Obrigatoriedade Geral
A NFS-e padrão nacional se torna obrigatória para serviços em geral em todo o Brasil.
Locações e Cessão de Direitos
As operações de locação e cessão de direitos têm implementação prevista ao longo de 2026, com data exata ainda a ser anunciada oficialmente.
IBS/CBS - Fase Experimental
Contribuintes acima dos limites de receita de aluguel deverão estar atentos à incidência de IBS/CBS já em 2026, embora as alíquotas desses impostos sejam experimentais no primeiro ano de transição.
📢 Fique Informado: Para mais detalhes e atualizações, consulte o Portal da NFS-e Nacional no site do gov.br, a Receita Federal e canais de informação do Sebrae.
📚 Referências Oficiais
Para quem quiser se aprofundar, vale a leitura das seguintes fontes oficiais:
- •Lei Complementar nº 214/2025 - Estabelece a obrigatoriedade da NFS-e nacional e os novos tributos
- •Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 005/2025 - Disponível no Portal NFS-e (gov.br/nfse)
- •Comunicados da Receita Federal - Orientações sobre prazos e implementação
- •Orientações da CNM - Confederação Nacional de Municípios sobre o tema
- •Materiais do Sebrae - Guias e capacitações para pequenos negócios
Equipe NFSRápida
Especialistas em documentos fiscais eletrônicos e automação para prestadores de serviço em Goiânia.